Theo thống kê sơ bộ, TPHCM có trên 1.000 chung cư đã đưa vào sử dụng. Thời gian qua, trên địa bàn TP phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư. Việc ban hành quy chế quản lý chung cư trên địa bàn TP là cần thiết. Dự thảo quy chế về quản lý nhà chung cư vừa được Sở Xây dựng TP đưa ra lấy ý kiến của các sở-ngành, quận-huyện có một số điểm mới và khác với các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành.

Chung cư 5 tầng trở lên phải mua bảo hiểm cháy nổ. (Trong ảnh: Chung cư An Lộc quận 2). Ảnh: HUY ANH

Diện tích căn hộ tính theo kích thước lọt lòng

Thông tư 01 của Bộ Xây dựng quy định diện tích sàn căn hộ chung cư được tính theo kích thước thông thủy (kích thước lọt lòng) của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao quanh căn hộ. Tuy nhiên, dự thảo Quản lý chung cư dự kiến trình UBNDTP lại quy định cách tính diện tích căn hộ chung cư theo kích thước thông thủy bao gồm cả diện tích ban công, lô gia của căn hộ (nếu có). Theo Sở Xây dựng, quy định này phù hợp với Luật Nhà ở.

Ngoài ra, dự thảo còn có một số nội dung khác nhằm quản lý chung cư phù hợp với tình hình thực tế tại TP. Cụ thể là quy định việc tổ chức và quyền biểu quyết của chủ sở hữu tại hội nghị nhà chung cư, số lượng thành viên ban quản trị, phí dịch vụ chung cư, kinh phí bảo trì và cải tạo phần sở hữu chung…

NĐ 90/CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định các loại nhà chung cư được bán trước ngày 1-7-2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) mà chủ đầu tư chưa thu 2% kinh phí bảo trì chung cư thì sẽ được phân bổ như sau: chủ sở hữu căn hộ đóng góp 70% (bổ sung tương ứng với diện tích riêng), ngân sách sẽ hỗ trợ 30% còn lại. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng TP, quy định trên không thể áp dụng được vì TP có quá nhiều chung cư, nếu thực hiện ngân sách TP sẽ không kham nổi.

Do đó, nội dung này không được đưa vào dự thảo quản lý chung cư. Dự thảo cũng nêu rõ, trong trường hợp nhà chung cư đang áp dụng các hình thức quản lý vận hành khác với những quy định tại quy chế nhưng vẫn quản lý hiệu quả thì được tiếp tục áp dụng. Trong vòng 1 năm mới phải chuyển qua mô hình quản lý chung.

Ghi rõ diện tích chung, riêng trong hợp đồng

Theo Ban soạn thảo, một trong những nguyên nhân gây tranh chấp trong việc sử dụng chung cư thời gian qua do có nhiều trường hợp cả chủ đầu tư mà người dân không phân định được phần chung, phần riêng của chung cư. Chính vì thế, dự thảo quy định, hợp đồng mua bán phải ghi rõ phần sở hữu chung, riêng; ghi rõ giá bán căn hộ đã bao gồm cả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư.

Riêng về phí dịch vụ nhà chung cư trong hợp đồng cũng phải thể hiện rõ mức thu dự kiến hoặc phương thức xác định mức phí như thế nào và bản nội quy quản lý, sử dụng chung cư cũng phải được đính kèm theo hợp đồng mua bán chung cư.

Thực tế hiện nay tại TPHCM nhiều nhà cao tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa là nhà chung cư, vừa làm văn phòng kinh doanh thương mại. Do vậy, dự thảo đã nhấn mạnh một số nội dung quan trọng trong quản lý chung cư như quy định “những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư”.

Ngoài những quy định không được cơi nới, chiếm dụng diện tích; phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung trái quy định; gây tiếng ồn quá mức gây ảnh hưởng đến trật tự trị an nhà chung cư … dự thảo cũng nghiêm cấm kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hóa gây cháy nổ (hàn, ga, vật liệu nổ…); các dịch vụ gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaoke, vũ trường, sửa chữa xe, lò mổ gia súc..).

Ngoài ra, dự thảo cũng có chương quy định về bảo hiểm, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà chung cư. Theo đó, nhà chung cư từ 5 tầng trở lên phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc. Bảo hiểm trên được mua tại các DN bảo hiểm được phép kinh doanh loại hình bảo hiểm cháy nổ bắt buộc hoạt động tại Việt Nam.

Ngoài ra, các chung cư không thuộc đối tượng mua bảo hiểm cũng khuyến khích trên cơ sở tự nguyện. Kinh phí mua bảo hiểm được phân bổ theo tỷ lệ sở hữu của từng chủ sở hữu trong chung cư.

Dự thảo nêu rõ, kinh phí bảo trì chung cư (2% tiền bán nhà) chỉ được sử dụng cho việc bảo trì chung cư, không được sử dụng vào việc quản lý vận hành chung cư và các mục đích khác. Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí này chưa sử dụng hết thì được phân bổ cho các chủ sở hữu trong nhà chung cư.