18:00 | 09/09/2019

Cần làm rõ nhận thức về đại diện sở hữu đất đai

(Xây dựng) – Theo ông Bùi Trung Dung - nguyên Cục trưởng Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), Luật Đất đai sửa đổi cần làm rõ vấn đề về nhận thức sở hữu đất đai để không gây ra những hiểu lầm ngay từ khi làm luật đến khi thực thi.


Ông Bùi Trung Dung - nguyên Cục trưởng Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng).

PV: Thưa ông, có quan điểm cho rằng, hiện nay Nhà nước mới chỉ có quyền chứ chưa có nghĩa vụ và trách nhiệm đối với đất đai đã được công nhận quyền sử dụng đất. Quan điểm của ông về vấn đề này?

Ông Bùi Trung Dung: Theo quy định của Hiến pháp, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện quyền sở hữu. Vì vậy, đại diện quyền sở hữu có quyền gì, nghĩa vụ gì, toàn dân là người sở hữu đất đai có quyền gì, sở hữu gì khi có quyền sử dụng cần được nghiên cứu làm rõ.

Đất đai có đặc thù là khi đất đã có quyền sử dụng hợp pháp thì mặc nhiên đất đai đó đã bị chiếm một phần quyền sở hữu. Theo quy định của Bộ Luật Dân sự thì đại diện quyền sở hữu của Nhà nước đã giao cho người sử dụng đất đai thông qua giấy chứng nhận, hợp đồng. Khi đất đai đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng rồi thì đại diện quyền sở hữu của Nhà nước phải có nghĩa vụ, trách nhiệm bảo vệ quyền sử dụng đối với đất đai đó. Thế nhưng quy định của pháp luật hiện nay, quản lý Nhà nước dường như vẫn có quyền sở hữu và buông lỏng nghĩa vụ bảo vệ quyền sử dụng mà thực chất là tài sản của tổ chức, cá nhân đối với đất đai đã được công nhận quyền sử dụng đất. Hệ luỵ là Nhà nước khi thu hồi đất, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã xem nhẹ quyền sử dụng đất, gây ai oán trong xã hội, khiếu kiện kéo dài và xói mòn lòng tin của người dân với chính quyền.

PV: Có phải chính vì sự chưa rõ ràng này nên chính quyền đã “nhảy” vào đất đã được công nhận quyền sử dụng để thu hồi và mang đi đấu giá, thưa ông?

Ông Bùi Trung Dung: Về mặt kinh tế, quyền sử dụng đất là tài sản được thế chấp, mua bán, trao đổi nên được Hiến pháp và Pháp luật bảo vệ. Vì vậy, người sử dụng đất không thể bị tước quyền sử dụng đất ngay cả khi đất đó được chuyển mục đích sử dụng đất khi người sử dụng đất có đủ năng lực thực hiện sử dụng đất đúng mục đích sau khi đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Ví dụ, một lô đất đang làm nhà xưởng nay chuyển sang làm khách sạn, văn phòng cho thuê, nhà ở, chung cư thì tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất nếu có đủ năng lực thì mặc nhiên được tiếp tục sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật. Hoặc đất thuê làm nhà xưởng nay hết hạn thuê, trường hợp Nhà nước thu hồi cho mục đích quốc phòng an ninh thì người sử dụng đất cũng cần được xem xét bồi thường thoả đáng chi phí cải tạo đất, đã đầu tư trên đất...

Hiện nay, Luật Đất đai quy định chưa rõ vấn đề này nên gây ra những xáo trộn trong xã hội, người dân đang có quyền sử dụng đất bị tước đoạt quyền sử dụng đất mà thực chất là tài sản, sau đó chính quyền “nhảy” vào thu hồi và đấu giá – một việc không hay vì đấu giá là để lấy chênh lệch giá. Nhưng, tệ hơn việc thu hồi quyền sử dụng đất của bên này để giao cho bên khác thực hiện dự án. Đây chính là nguyên nhân căn bản gây ra xáo trộn, mâu thuẫn trong xã hội, khiếu kiện kéo dài, những vụ đại án liên quan đến đất đai.

PV: Thời gian gần đây còn nổi lên vấn đề đất xen kẹt, đất liên quan đến cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước. Theo ông, cần có hướng xử lý như thế nào?

Ông Bùi Trung Dung: Nhận thức giữa việc sử dụng đất và dự án đầu tư xây dựng còn khác nhau về vấn đề đất xen kẹt, mang yếu tố bộ ngành, không vì người dân. Cụ thể, việc sử dụng đất để xây dựng công trình là theo quy hoạch xây dựng. Khi có quy hoạch xây dựng công trình phù hợp được phê duyệt bởi Nhà nước (là đại diện quyền sở hữu về đất) thì mặc nhiên việc sử dụng đất phải thay đổi, quy hoạch sử dụng đất phải thay đổi.

Tuy nhiên, pháp luật hiện nay vẫn “chẻ ra” quy hoạch xây dựng riêng và quy hoạch sử dụng đất là riêng nên Chính phủ bị hạn chế “kiến tạo”. Khi có quy hoạch xây dựng được phê duyệt thì toàn bộ đất đai trong bản quy hoạch đó phải được thực hiện theo một hình thức chung là đất của dự án, đương nhiên đất xen kẹt (kênh rạch, lối đi, một vài điểm công cộng nhỏ…) phải được thu hồi và giao cho chủ đầu tư phát triển dự án mà không phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Bởi, nếu đất xen kẹt mà mang đi đấu giá quyền sử dụng đất thì xuất hiện yếu tố chủ đầu tư khác và sử dụng đất không phù hợp quy hoạch xây dựng...

Vấn đề đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, Quốc hội đã biểu quyết Luật Doanh nghiệp, trong đó quy định doanh nghiệp có 99% cổ phần Nhà nước vẫn là doanh nghiệp cổ phần, hoạt động thông qua Nghị quyết của Hội đồng quản trị hoặc Hội đồng thành viên đại diện vốn sở hữu Nhà nước ở doanh nghiệp có thể mắc sai lầm trong đường hướng xử lý tài sản đất đai của doanh nghiệp cổ phần, do sai ở chính sách, sai ở công tác cán bộ hoặc sai ở công tác quản lý của Nhà nước… thì người làm sai, cơ quan Nhà nước ban hành chính sách sai chịu trách nhiệm. Không thể đi dừng việc phát triển dự án, bắt người dân đã vào ở rồi, có sổ đỏ rồi lại thu hồi sổ đỏ, hoặc bắt doanh nghiệp có sổ đỏ rồi thu hồi sổ đỏ của doanh nghiệp, gây xáo trộn xã hội.

Những kẽ hở trong pháp luật về đất đai như vậy có thể bị vận dụng tạo ra thảm họa cho nền kinh tế, đặc biệt là ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vì thu thuế về đất giảm 1 đồng thì thiệt hại cho nền kinh tế giảm đến 3 đồng do đất không được đưa vào khai thác sử dụng phục vụ nhân dân, phát triển kinh tế đất nước.

Khi sửa Luật Đất đai, việc đầu tiên đề nghị Bộ Chính trị cùng với cơ quan soạn thảo nghiêm túc xem xét, đánh giá, quán triệt rõ quyền đại diện sở hữu về đất đai của Nhà nước, làm rõ về quyền sử dụng đất chính là tài sản của tổ chức, cá nhân đã được hình thành trên đất và tổ chức, cá nhân cần được pháp luật bảo vệ. Xử lý nghiêm chính quyền lạm dụng quyền đại diện sở hữu về đất đai để tước đoạt tài sản là quyền sử dụng đất của người dân, doanh nghiệp.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Thanh Nga (thực hiện)

Các bài đã đăng: