10:10 | 25/12/2012

Chung tay giải cứu thị trường BĐS

Ngay sau khi Bộ Xây dựng đưa ra những giải pháp, đề xuất để vực dậy thị trường BĐS, những cơ quan điều hành khác đã ứng lời. Vẫn có những ý kiến trái chiều (và có phần táo bạo) trong công cuộc trường chinh giải cứu địa ốc nhưng hầu hết những nhà hoạch định chính sách đều đã sẵn sàng cho một cuộc phục hưng nền kinh tế bằng cách giảm nợ xấu cũng như giải phóng tồn kho BĐS - VLXD.

Ông Nguyễn Ngọc Thành - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng, Tổng giám đốc Cty Xây dựng và Phát triển đầu tư Hải Phòng: Sản phẩm BĐS phải gánh quá nhiều chi phí

Nguyên nhân khó khăn hiện nay của BĐS chính là do cấu thành giá BĐS hiện nay quá cao, và quá bất cập. Một số dự án thì chi phí, lãi suất ngân hàng đã chiếm tới 50% giá thành. Điều đáng nói là chi phí GPMB về lý thuyết, chính sách không nhiều, song thực tế DN lại phải trả cao gấp nhiều lần. Trong khi đó, Nghị định 69/2009/NĐ-CP lại có quá nhiều bất cập, nhiều điểm bất hợp lý càng khiến cho giá nhà đất bị đẩy lên quá cao. Ở đây có nguyên nhân từ chính sách, còn nhà đầu tư không dại gì tự đẩy phần chênh giữa giá thành và giá bán lên quá cao để ôm hàng đống sản phẩm tồn kho như hiện nay. Một thực tế nữa là tình trạng “trên bảo dưới không làm”, đặc biệt là trong việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng. Chúng tôi đọc báo thấy Ngân hàng Nhà nước chủ trương, chỉ đạo các ngân hàng thương mại cho vay khoản này, khoản kia đối với bất động sản, song khi tìm đến ngân hàng thương mại thì họ bảo “làm gì có cái đó” (?!).

Hiện DN của tôi đang triển khai một vài dự án, đang vay, đang nợ ngân hàng hàng chục tỷ đồng, nhưng là “nợ đẹp”. Tuy nhiên, sắp tới, nếu ngân hàng không cho vay thêm để tiếp tục triển khai dự án thì những khoản nợ trên cũng sẽ trở thành “nợ xấu”, bởi DN sẽ càng lâm vào khó khăn vì thiếu vốn.

Ông Nguyễn Viết Mạnh - Vụ trưởng Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước): Nếu rà soát lại được thì sẽ hỗ trợ ngay

Tháo gỡ khó khăn cho BĐS hiện nay đang là đòi hỏi bức xúc của cả nền kinh tế. Thực tế thì từ tháng 4/2012 đến nay, Ngân hàng Nhà nước cũng đã chủ động đề xuất với Chính phủ nhiều giải pháp về tín dụng nhằm gỡ khó cho bất động sản. Ngân hàng hiện cũng không thiếu vốn, thậm chí là dư vốn để cho vay, do đó, nếu rà soát lại được các đối tượng, dự án thì ngân hàng sẽ hỗ trợ ngay. Những biện pháp này mà tạo ra được hơi ấm cho thị trường BĐS thì dứt khoát chúng tôi sẽ dành một khoản tín dụng đáng kể để rót cho BĐS. Hiện nhiều ngân hàng thương mại cũng đã tung ra các gói cho vay BĐS trị giá hàng nghìn tỷ đồng chứ không phải là không cho vay như DN phản ánh. Thị trường đang đối mặt với việc dư cung rất lớn, do đó bản thân các DN phải cơ cấu lại rổ hàng hóa lộn xộn, DN phải tự cứu mình bằng cách hạ giá bán.

Ông Trương Văn Phước - Tổng Giám đốc Eximbank: Khi có niềm tin, Ngân hàng sẵn sàng cho vay

Vấn đề đầu tư công, đầu tư cơ bản… làm nợ đọng 90 nghìn tỷ đồng tiền ngân sách. Nếu giải quyết được điều này, chấm dứt công nợ dây dưa trong nền kinh tế sẽ tạo một cú hích lớn. Khi có niềm tin, các ngân hàng sẵn sàng cho vay mua sắt thép, VLXD các công trình. Khi người dân có rủng rỉnh tiền thì vẫn chọn BĐS. Từ nay tới ngày 30/6/2013, Eximbank sẽ dành 5 nghìn tỷ đồng cho vay với lãi suất 12%/năm, cố định lãi suất trong 3 năm. Từ năm thứ 4 trở đi, lãi suất cho vay sẽ bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng cộng 2% để kích cầu thị trường…

Ông Lê Đắc Sơn - nguyên Tổng giám đốc VPBank: Bàn tay vô hình

Khó khăn hiện nay cũng là một cuộc sàng lọc, đào thải. Những người đủ bản lĩnh sẽ tồn tại được. Nếu muốn thành công, DN phải học, có tầm nhìn chiến lược để xem DN mình đi đến đâu, để ứng phó với khủng hoảng, để tồn tại. Vậy nếu không cứu BĐS thì phải làm thế nào? Đơn giản là hãy để cho “bàn tay vô hình”, tức quy luật cung cầu, giải quyết. Cụ thể, lý thuyết bàn tay vô hình của nhà kinh tế Adam Smith cho rằng Nhà nước không cần can thiệp quá sâu vào nền kinh tế, mà chỉ cần để mọi thứ vận hành theo quy luật cung cầu. Thị trường là cái chợ, có kẻ bán và người mua. Chợ chỉ vận hành tốt khi hai bên mua bán gặp nhau. Hàng rẻ người ta mua nhiều, hàng đắt mua ít lại; hàng quá đắt thì không mua; nếu hàng vừa đắt và dư thừa thì lại càng khó có người bỏ tiền ra mua.

Hiện thị trường BĐS Việt Nam, hàng hóa đã quá đắt lại còn dư thừa. Nếu người bán vẫn không chịu hạ giá nhiều hơn nữa, họ chỉ còn nước phá sản. Nếu muốn thị trường trở lại trạng thái cân bằng, người bán phải làm sao cho người mua chấp nhận sản phẩm của mình và chịu mở hầu bao. Muốn vậy, chủ đầu tư phải hạ giá, nâng cao chất lượng sản phẩm. Khi đó, chẳng cần Nhà nước ra tay cứu, hàng tồn kho BĐS tự khắc sẽ được hấp thụ hết.

Ông Trần Như Trung - GĐ Savills Hà Nội: Cần một chính sách đất đai rõ ràng

Nguyên lý "Tam giác đất đai" là một trong những cách tiếp cận xuất phát từ mối quan hệ mật thiết giữa ba yếu tố: Mức độ bảo vệ quyền sử dụng đất trên một đơn vị đất đai; Chất lượng quy hoạch sử dụng đất; Giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai. Để vận hành được trơn tru nguyên lý tam giác đất đai thực sự không phải là một việc đơn giản, bởi "bộ máy" ba yếu tố này có mối quan hệ mật thiết với nhau. Một trong những vấn đề lớn nhất đó chính là quy hoạch, bao gồm những vấn đề về chu trình quy hoạch, chi phí xây dựng quy hoạch và việc điều chỉnh quy hoạch…

Không thể giải quyết được vấn đề nêu trên một cách triệt để nếu không tôn trọng mối quan hệ mật thiết của ba yếu tố nêu trên, điều mà chỉ có thể đề cập trong một chính sách đất đai. Khi có chính sách đất đai đúng đắn phản ánh mối quan hệ này thì việc soạn thảo và chuẩn bị các văn bản pháp luật mới nhất quán. Việc lúng túng trong chỉnh sửa Luật Đất đai hiện hành chỉ phản ánh rằng, chúng ta chưa có một chính sách đất đai cụ thể cho giai đoạn phát triển đất nước trong giai đoạn tiếp theo, hay cụ thể hơn cho lĩnh vực BĐS. Để thị trường BĐS thoát ra khỏi khủng hoảng, phát triển bền vững và đóng góp cho phát triển đất nước, chúng ta cần một chính sách đất đai rõ ràng, đề cập được mối quan hệ giữa ba yếu tố nêu trên.

TS Phạm Đỗ Chí: Mức giảm BĐS có thể thêm 50%

Thị trường BĐS đang phải đối mặt với thời khắc lựa chọn một trong hai kịch bản sinh tử. Nếu tình hình khả quan thì giá địa ốc sẽ giảm 30% nữa, còn bi đát hơn mức giảm có thể thêm 50%. Để thị trường BĐS được hạ cánh an toàn, Chính phủ phải áp dụng những chính sách thích hợp kéo dài 3 - 5 năm như: Tái lập ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng, tái cấu trúc hệ thống ngân hàng, hạ lãi suất về dưới 10%... Trong đó, BĐS phải giải quyết hàng tồn kho bằng cách giảm giá nhà đất thêm 30% nữa. Tuy nhiên, nếu các điều kiện đó không được giải quyết, thị trường BĐS sẽ khó khăn tiếp tục chồng chất. Trong tình huống này, chính sách tiền tệ nới lỏng sẽ dẫn đến lạm phát hai con số trở lại, thêm vào đó, nếu chính sách quản lý thị trường vàng thiếu hợp lý, áp lực lên tỷ giá và đồng tiền tiếp tục mất giá.

TS kinh tế Alan Phan: “Drop Dead” - Hãy chết đi

Năm 1976, TP New York ngập chìm trong công nợ. Thâm hụt ngân sách gia tăng cùng với việc sưu cao thuế nặng đã khiến các DN bỏ chạy khỏi nơi đây. Đối diện với nguy cơ phá sản, TP kêu gọi chính quyền liên bang cứu trợ khẩn cấp. Nhưng Tổng thống Gerald Ford trả lời với một câu nói đã đi vào lịch sử nước Mỹ: “Drop Dead” (Hãy chết đi). Hơn 90% dân Mỹ đã hoan nghênh quyết định sáng suốt này. Mọi thành phần có lợi ích ở New York đã chỉ trích chính quyền liên bang sau quyết định nói trên. Nhưng họ cũng làm những gì cần phải làm: Cân đối ngân sách, xóa bỏ thủ tục rườm rà, năng động khuyến khích doanh nhân làm ăn, kêu gọi đầu tư… Năm năm sau, tình hình đã ổn định trở lại. Tình cảnh ở Việt Nam hiện nay cũng tương tự như vậy. Nếu hỏi tôi về các DN BĐS, tôi cũng sẽ nói “Hãy chết đi”. BĐS sẽ đại hạ giá, tạo cơ hội cho người dân có thu nhập trung bình mua được nhà đất…


Đông Hưng (ghi) (baoxaydung.com.vn)

Theo dòng sự kiện:

Xem tiếp

Các bài đã đăng: