18:12 | 14/08/2017

Cơ hội nào để bất động sản nghỉ dưỡng phát triển

(Xây dựng) – Thời gian gần đây, kênh đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thường được các chuyên gia bất động sản nhắc đến tại các địa danh như Quảng Bình, Phan Thiết, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quy Nhơn… Tuy nhiên, loại hình này vẫn còn nhiều vấn đề khiến bước tiến chưa mạnh như mong đợi, bởi dòng sản phẩm condotel (căn hộ - khách sạn) vẫn còn nhiều rào cản về pháp lý, khiến nhà đầu tư và doanh nghiệp boăn khoăn.

Một trong những rủi ro lớn với các nhà đầu tư loại hình này chính là mức lợi nhuận thu được từ dự án có thể không đạt được mức mong muốn, ảnh hưởng đến lợi nhuận cam kết được đề ra…

Tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng

Theo GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện nay bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển mạnh mẽ, cung thấp hơn cầu, nhưng chỗ thì tranh nhau mua, chỗ lại không có ai quan tâm.


Một dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Bà Rịa - Vũng Tàu được giới thiệu tại thị trường TP.HCM

Bất động sản nghỉ dưỡng gần đây phát triển khi nhà đầu tư nhìn thấy tiềm năng của ngành du lịch. Tuy nhiên, du lịch Việt Nam còn biểu hiện thiếu bền vững. Nhiều khách du lịch lắc đầu với câu hỏi có quay lại không. Việt Nam chưa làm được như những nước có bất động sản du lịch phát triển khác, dù lợi thế của Việt Nam có nhiều. Ngoài các di sản độc đáo, thì chúng ta chưa tạo ra những yếu tố khác có thể hút khách du lịch nước ngoài.

“Một vấn đề hiện nay là chúng ta chưa có những số liệu minh bạch để tham gia thị trường. Vậy nhà đầu tư thứ cấp biết làm gì? Ở Việt Nam thường diễn ra tâm lý đám đông. Đây là cách tư duy đầu tư thiếu chuyên nghiệp khi không có đủ số liệu trước khi đầu tư vào một dự án”, ông Võ băn khoăn.

Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận: Đây là loại hình kinh doanh mới mẻ, có lời và có tiềm năng phát triển. Nhưng vẫn còn đó nhiều vấn đề pháp lý, môi trường và tính phụ thuộc vào diễn biến ngành du lịch.


Dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại TP Quy Nhơn, Bình Định.

“Tôi không nói nên hay không nên, nhưng tôi nhìn thấy cơ hội kinh doanh tốt. Đa phần các dự án đang chào bán hiện nay khá rầm rộ nhưng hầu như chúng chưa đi vào hoạt động và điều này khiến chúng tôi cảm thấy lo lắng. Chủ đầu tư hay người mua, nhà đầu tư thứ cấp chưa nghĩ đến nhiều về vấn đề rủi ro của loại hình căn nhà thứ 2. Người mua thường mua các sản phẩm qua hình ảnh quảng cáo mà chưa nhìn nhận hết về loại hình đầu tư, dòng sản phẩm mà mình mua.

Việc cam kết lợi nhuận cũng là vấn đề cần quan tâm. Chủ đầu tư nên quan tâm nhiều hơn để có thể đảm bảo cam kết này trở thành hiện thực. Ngoài ra, khi các chủ đầu tư chạy đua cam kết lợi nhuận vô hình chung tạo nên một cuộc chạy đua trên thị trường khiến người mua rất khó xác định và chọn mua sản phẩm phù hợp giá trị thật.

Chúng tôi nhấn mạnh, chủ đầu tư thay vì chay đua theo đám đông, phong trào tạo nên sự dư thừa cung thì nên tập trung vào các mô hình sản phẩm phù hợp thực tế nhu cầu thị trường. Chẳng hạn mô hình giới hạn dịch vụ, khi đi du lịch người dân họ chỉ cần đơn giản là giường để ngủ, không cần quá nhiều thứ. Do đó, các mô hình mới, phù hợp nhu cầu thực người dân là quan trọng”, ông Hiếu chia sẻ.

Tiềm ẩn rủi ro

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, serviced apartment) đang có sự phát triển rất lớn, rất nhiều trong thời gian qua, có dấu hiệu cung vượt cầu. Tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung là không bình thường. Ở các nước, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort. Cùng đó, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm trong 8 - 12 năm là quá cao, chưa đảm bảo phát triển bền vững, tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Đồng thời tính pháp lý của loại sản phẩm này chưa được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở.

Cùng quan điểm này, Luật sư Trần Thái Bình - đoàn Luật sư TP.HCM cho biết: hiện nay chưa có khung pháp lý rõ ràng chuyên biệt trong kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. Trong những văn bản đang có, các thuật ngữ về bất động sản nghỉ dưỡng, hay condotel thậm chí còn chưa có định nghĩa rõ ràng. Hiện nay không có cơ sở cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng và nếu có còn tùy vào từng dự án.

Theo Luật sư Bình thì một số địa phương cũng có sự “sáng tạo” trong việc diễn giải pháp luật trong cung cấp sở hữu. Chẳng hạn, có dự án được phê duyệt là dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được bán, nhưng quyền sử dụng đất mà chủ đầu tư đang nắm giữ lại là theo dạng thuê đất nhà nước trả tiền hàng năm, nên về mặt pháp lý cũng không thể ký hợp đồng mua bán để bán cho người mua được.Vì vậy, người mua cũng khó có thể có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tính pháp lý rất phức tạp bởi có dự án có thể có, có thể không hoặc có ổn định lâu dài. Khó có lời giải mà chính xác cho người dân muốn kiểm tra cũng phải tùy theo từng dự án cụ thể mà xem xét. Do vậy, vẫn cần cẩn trọng đối với vấn đề pháp lý.


Những tỉnh thành nào sở hữu bờ biển đẹp là điều kiện tiềm năng cho bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.

Dưới góc độ của chuyên gia kinh tế, ông Hiếu nhìn nhận: Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đang còn mới mẻ tại Việt Nam nên chưa có nhiều người tham gia kinh doanh, đầu tư vào đây. Loại hình này lại phải dựa vào du lịch, nếu không thu hút được du khách thì bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gặp khó khăn lớn. Trong khi đó đây là ngành rất nhạy với các tình hình thay đổi như chính trị, hay sự vụ nào đó trong nước hoặc khu vực. Chưa kể, Việt Nam là một trong những quốc gia chịu tác động nhiều trong biến đổi khí hậu và điều này có thể ảnh hưởng dài lâu tới du lịch, qua đó tác động tới bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, thu nhập của người dân còn thấp để mua bất động sản nghỉ dưỡng. Do đó đây có thể coi như là sân chơi đầu tư cho nhà giàu.

Cao Cường

Các bài đã đăng: