20:39 | 06/01/2014

Đặc trưng của thị trường BĐS Việt Nam là tính chu kỳ

Nhiều chuyên gia nhận định thời điểm này giá BĐS đã xuống đến đáy, tiếp đến là chu kỳ phục hồi và tăng trưởng. Càng về cuối năm lượng giao dịch BĐS thành công càng tăng.

Cụ thể, giao dịch thành công trong hai quý cuối năm tăng gấp 2 lần so với hai quý đầu năm. Trong đó, giao dịch BĐS thành công trong quý IV-2013 khoảng 2.000 giao dịch, gấp gần 4 lần của quý I-2013. Bên cạnh đó, NHNN vừa quyết định giảm lãi suất cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở từ 6% xuống 5%/năm. Mức giảm này tuy không nhiều nhưng sẽ tạo cú hích cho thị trường ấm dần lên. Và sự phát triển trở lại này của BĐS là từ nhu cầu thực nên sẽ bền vững hơn giai đoạn bong bóng trước đây.


Ảnh minh họa.

Nhìn lại chu kỳ của thị trường BĐS Việt những năm qua, nhiều người nhận thấy rằng sự thăng hoa của thị trường bất động sản thời điểm 2007 – 2009 kéo theo sự bùng nổ của tăng trưởng tín dụng, trong đó có tín dụng BĐS. Nhiều DN và nhà đầu tư BĐS nhớ lại thời kỳ hoàng kim ngày đó vẫn phải “hoa mắt chóng mặt”. Đặc biệt, trào lưu mua - bán nhà, đất thời điểm đó lan mạnh tỏa mạnh, đến mức dân thành phố kéo nhau lên Sóc Sơn, Hòa Lạc, Xuân Mai, Sơn Tây… Đất rừng, đất đồi gì cũng “xẻ” miếng mua tất. Người người, nhà nhà gom tiền, vay tiền mua đất.

Cùng với sự “bốc hỏa” của thị trường BĐS, tín dụng cho nền kinh tế tăng mạnh, trong đó có cho vay mua nhà đất. Đây cũng là thời điểm, các ngân hàng đẩy mạnh cho vay tìm kiếm lợi nhuận. Trong đó, có ngân hàng cho vay vốn cả DN xây dựng và người mua để đầu cơ nhà đất. Thống kê cho thấy, giai đoạn này tăng trưởng tín dụng của hệ thống xấp xỉ 40%, trong đó, năm cuối của chu kỳ giá BĐS tăng nóng 2009, tín dụng tăng 37,73%.

Vì thế theo nhận định của nhiều tổ chức nghiên cứu thị trường, trong giai đoạn này, có đến 70% giao dịch nhà đất là có tính chất đầu cơ. Đây là dấu hiệu rõ ràng cho thấy thị trường không thể tăng trưởng một cách bền vững mà do nhu cầu ảo, giá ảo được tạo ra làm thị trường lệch xa khỏi quỹ đạo tự nhiên của nó.

Chỉ một năm sau - 2010, giá nhà, đất xuống nhanh hơn tốc độ tăng trước đó. Tín dụng nói chung và tín dụng cho BĐS được kiểm soát chặt chẽ hơn khiến lần đầu tiên sau 4 năm, tăng trưởng tín dụng xuống dưới 30%, đạt 27,65%. Các năm tiếp theo còn thấp hơn nữa: năm 2011 tăng trưởng tín dụng còn 13%; năm 2012 tăng 8,91%; và 2013 đạt gần 12%. Chính phủ cũng chỉ đạo NHNN điều hành hướng dòng vốn tập trung cho lĩnh vực ưu tiên như: xuất khẩu, nông nghiệp, nông thôn, DNNVV…

Không còn nguồn tiền bơm thêm vào, cộng thêm giá sụt giảm thê thảm khiến thị trường BĐS “chết” lâm sàng. Thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, có một số dự án nhà ở tính đến cuối năm 2013 đã giảm giá tới 50% so với năm 2010.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhận định: “Trước đây, BĐS chủ yếu là giá ảo. Khi thị trường nguội lạnh khiến các DN phải giảm giá bán về gần hơn với giá trị thực để tăng khả năng thanh khoản. Lực cầu yếu cũng khiến DN bị chôn vốn trong dự án nên họ buộc phải tiết giảm các chi phí để giảm giá thành. Các DN cũng cấu trúc lại sản phẩm để phù hợp với khả năng thanh toán của người dân”. Khi thị trường có nhiều giao dịch thành công thì tín dụng cho vay mua nhà ở có kiểm soát cũng đã bắt đầu “sống” trở lại.

Lãnh đạo một NHTM cho biết, gần đây đã có không ít khách hàng tìm đến các sản phẩm tín dụng nhà ở. “Vẫn có những nhận định giá BĐS chưa tới đáy, nhưng nhiều khách hàng quyết định vay vốn mua nhà để ở cho rằng, đây là thời điểm dễ lựa chọn sản phẩm BĐS nhất nên họ quyết định vay vốn mua” – vị lãnh đạo trên cho biết.

NHNN vừa quyết định giảm lãi suất cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở từ 6% xuống 5%/năm. Mức giảm này tuy không nhiều nhưng sẽ tạo cú hích cho thị trường ấm dần lên. Và sự phát triển trở lại này của BĐS là từ nhu cầu thực nên sẽ bền vững hơn giai đoạn bong bóng trước đây. Cán bộ phòng nghiệp vụ của một NHTMCP cho biết, đang ngày càng có nhiều hơn khách hàng vay gói tín dụng trung, dài hạn để mua nhà ở.

“Mặc dù, tín dụng BĐS không phải đối tượng ưu tiên, nhưng ngân hàng vẫn dành cơ cấu tín dụng cho người có nhu cầu mua nhà vay với thời hạn tối đa lên đến 25 năm. Vấn đề quan trọng là khi xét duyệt, thẩm định hồ sơ phải chặt chẽ để tránh rủi ro”, vị cán bộ này cho biết.

Theo TBNH

Bản in

Các bài đã đăng: