10:58 | 18/04/2013

Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho BĐS: Phân bổ ra sao?

Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của NHNN mới chỉ được bắt đầu triển khai được vài ngày đã nhận được rất nhiều kỳ vọng và phản hồi tích cực. Tuy nhiên, gói hỗ trợ này vẫn còn nhiều điểm được coi là chưa hợp lý và bám sát thực tế.

Chưa cụ thể

Theo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ mua nhà ở theo Nghị quyết 02, NHNN dành 30 nghìn tỷ đồng cho người thu nhập thấp, CBCNVC, LLVT vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH), DN xây NƠXH hoặc chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NƠXH cũng thuộc đối tượng được cho vay. Nếu phân tích kỹ, sẽ thấy trong gói 30.000 tỷ đồng không nêu rõ bao nhiêu phần trăm là cho cá nhân vay, bao nhiêu là cho DN vay. Ngoài ra, Thông tư cũng không chỉ ra cụ thể trong trường hợp cá nhân không vay mua BĐS thì số tín dụng còn dư có được chuyển sang phần vay của DN địa ốc hay không và ngược lại. Mặt khác, 30 nghìn tỷ đồng chỉ tương đương với 1,5 USD Mỹ, trong khi đó theo báo cáo, riêng Hà Nội đã cần tới 45 tỷ USD để hoàn thiện những dự án BĐS còn đang dang dở. Vậy số tiền 1,5 tỷ USD sẽ đổ vào đâu, với mục đích thế nào là một vấn đề mà dư luận đang hết sức băn khoăn.

Điểm đáng chú ý tiếp theo là Thông tư của NHNN chỉ định đối tượng cho vay là đối tượng thu nhập thấp, CBCNVC... Các chuyên gia kinh tế lo ngại việc đặt ra những tiêu chí ai được vay, ai không được vay sẽ đưa đến chỗ tiêu cực, tham nhũng, "xin - cho". Do đó, nhiều nhà phân tích đều xoáy quanh vấn đề cốt lõi: Khi đưa ra chính sách như vậy, thì tất cả công dân Việt Nam đều được hưởng chung quyền lợi, chung nghĩa vụ.

Ở một góc độ khác, ông Nguyễn Viết Hải – Tổng giám đốc Cty CP Đầu tư VIC khẳng định: Hiện tại, chủ trương phát triển NƠXH sẽ làm tăng nguồn cung trong khi hạn chế đối tượng mua. Nếu thiếu quản lý phù hợp, thì sẽ dẫn tới tình trạng dư cung. Khống chế đối tượng mua và khống chế DN được vay cũng như giá bán cũng sẽ dẫn đến việc DN muốn đầu tư để phát triển NƠXH khó bán hàng. Theo tôi, nên mở rộng khách hàng được mua NƠXH và hỗ trợ lãi suất cho họ để thêm cơ hội sở hữu nhà ở.

Vấn đề thứ ba liên quan tới việc quy định lãi suất vay 6% trong 3 năm đầu tiên. Câu hỏi đặt ra, làm thế nào để tiếp cận nguồn vốn này và tiếp cận ra sao để an toàn cao? Mặc dù quan điểm của NHNN là sau 3 năm đầu, người vay vẫn được hưởng chính sách lãi suất hỗ trợ thấp hơn lãi suất vay thương mại nhưng nhiều người dân vẫn tỏ ra không yên tâm và không dám vay vì mức lãi suất "mập mờ". NHNN giải thích: Cho vay với lãi suất 6%/năm vì hiện nay mức lạm phát là 6%. Giải thích đó càng khiến dư luận lo ngại vì nếu lỡ 3 năm nữa, lạm phát lên tới 10% thì người dân chống đỡ thế nào? Thời hạn cho vay mua nhà thường là 10 - 20 năm, lại căn cứ vào lạm phát thì khác nào đặt người vay và NHTM vào rủi ro (nói cách khác là bẫy lãi suất)?!. Ở đây, Thông tư của NHNN còn quy định nợ vay tối thiểu là 80% phương án vay. Có nghĩa là dù khả năng chi trả của người dân là 50% thì họ vẫn buộc phải vay tới 80%. Trong trường hợp sau 3 năm, lãi suất được đẩy lên, nghĩa là người dân càng nhiều nợ thì càng phải trả lãi suất cao. Cho vay mua BĐS với lãi suất không cố định chẳng khác nào "nhử" người vay vào "tròng". Đại diện của Savills Hà Nội nhận định, xét về khía cạnh đơn thuần là người mua, nếu trong điều kiện áp lãi suất không rõ ràng, bản thân người thu nhập thấp sẽ đặt câu hỏi về tương lai lãi suất sau này. Quy định không rõ ràng đang ảnh hưởng mạnh tới quyết định của người dân đang muốn vay mua NƠXH. Nguồn cầu thì rất lớn, nhưng lớn đến đâu và xác định được điểm rơi như thế nào cũng là vấn đề rất khó.

Phân bổ ra sao?

Một vấn đề quan trọng khác khiến nhiều người quan ngại, là những loại hình nhà ở mà người đi vay được hỗ trợ mua. Theo các DN BĐS, phân khúc căn hộ có diện tích dưới 70m2, giá bán thấp hơn 15 triệu đ/m2 đang có tính thanh khoản tốt nhất trên thị trường hiện nay. Do đó, cứ cứng nhắc rót thêm dòng vốn rẻ cho phân khúc này, thì sẽ chẳng khác nào "chở củi về rừng" – một đại diện DN chuyên đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ hài hước nhận định. Trong khi đó, đối với loại hình NƠXH cũng thuộc danh mục được hỗ trợ, nếu không tính toán kỹ càng sẽ dẫn tới dư cung bởi đối tượng được mua loại sản phẩm này vẫn rất hạn chế vì những quy định chưa thỏa đáng.

Theo ông Trần Đức Diễn – Giám đốc sàn giao dịch BĐS Maxland, những sản phẩm nhà ở có diện tích dưới 70m2 và giá dưới 15 triệu đ/m2 bản thân đã tiêu thụ rất tốt ngoài thị trường mà chưa cần tới sự hỗ trợ của Nhà nước. Có chăng chỉ cần sự hỗ trợ của NHTM. Đương nhiên, thời điểm này bất cứ dòng vốn nào rót vào BĐS cũng rất đáng quý và quan trọng, đặc biệt nó thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với thị trường BĐS. Nhưng trong chừng mực nào đó, gói tín dụng nên dành cho dòng sản phẩm địa ốc khác sẽ hiệu quả hơn.

Xét tổng quan, những biện pháp nhằm khôi phục lại thị trường BĐS đang cho thấy sự vào cuộc mạnh mẽ của các cơ quan chức năng trong việc hỗ trợ nguồn tín dụng cho BĐS. Chính sách này đang được DN và cả người dân mong ngóng. Vì vậy, trong quá trình thực thi, các cơ quan hữu quan cần có cơ chế minh bạch, công bằng và hiệu quả mới kéo được niềm tin trở lại thị trường địa ốc. Điều quan trọng nhất là khi bơm dòng vốn rẻ hỗ trợ người mua nhà thông qua kênh ngân hàng, cần chú ý tới các quy định và cách thực hiện rõ ràng, chi tiết. Nếu kích cầu sai đối tượng, sẽ gây thêm thất vọng – thị trường khó lại càng khó thêm.

Đông Hưng (baoxaydung.com.vn)

Bản in
Tags: ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  

Các bài đã đăng: