17:17 | 07/10/2019

Bất thường trong việc xử lý tài sản thế chấp của Cty Ô Cấp: Cty Đại Việt đang ở đâu?

(Xây dựng) – Theo dấu vết việc di chuyển, chuyển giao tài sản của Cty CP Phát triển nhà Ô Cấp (Cty Ô Cấp), chúng tôi phát hiện nhiều dấu hiệu bất thường trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là đất nền xây dựng dở dang của Khu dân cư số 1 Tây Nam, xã An Ngãi, thị trấn Long Điền, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT) tại các ngân hàng liên quan đến Cty CP Bán đấu giá tài sản Đại Việt (Cty Đại Việt).


Khu dân cư số 1 Tây Nam, xã An Ngãi, thị trấn Long Điền, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu của Cty Ô Cấp.

Trong các bài viết trước, Báo điện tử Xây dựng đã cung cấp nhiều thông tin liên quan đến chủ đầu tư, đến các hoạt động có dấu hiệu vi phạm pháp luật của Cty Thu Hà, tuy nhiên, để có thể làm được chuyện đó thì không thể không nói đến chuyện từ các ngân hàng và sự “tiếp tay” của công ty đấu giá tài sản.

Nhiều vấn đề mờ ám

Các sai phạm tại dự án của Cty Ô Cấp đã bị Cơ quan điều tra khởi tố vụ án hình sự về “Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”, trong đó, nổi cộm là các vấn đề như ký hợp đồng huy động của 947 khách hàng góp vốn dưới hình thức Hợp đồng góp vốn nhận lô đất nền với số tiền hơn 229 tỷ đồng, vừa thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại ngân hàng vừa chuyển nhượng cho bên thứ ba, cùng lúc mua bán cho nhiều người… cho đến cả các bên khác liên quan với những giao dịch rất phức tạp, không đúng quy định pháp luật và an ninh trật tự tại vụ việc này.

Phóng viên Báo điện tử Xây dựng đã phát hiện khá nhiều vấn đề mập mờ, liên quan đến các chủ thể như Cty Ô Cấp, Cty Thu Hà (là doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất là tài sản của Cty Ô Cấp), Cty Đại Việt và các Ngân hàng Công thương – Chi nhánh tỉnh BR-VT, Ngân hàng Sài Gòn Hà Nội (SHB) – Chi nhánh tỉnh BR-VT, Ngân hàng Đầu tư phát triển (BIDV) – Chi nhánh tỉnh BR-VT.

Theo Quyết định 950/QĐ-UBND ngày 16/3/2012 của UBND huyện Long Điền quy hoạch diện tích của dự án của Cty Ô Cấp là 416.300m2, có quy hoạch 1.149 căn nhà ở (575+442+132) và 2.569 căn hộ (2.219+238+112). Trong diện tích đất của dự án, Cty Ô Cấp đã bồi thường 389.638m2, còn lại 26.662m2 dân tự chỉnh trang theo quy hoạch và vẫn còn 62.066m2 đất chưa bồi thường giải phóng mặt bằng.

Diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng qua 3 đợt là 157.586m2 (48.1%), diện tích đất còn lại vẫn chưa được chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất ở là 169.985m2. Số giấy chứng nhận đã được cấp cho Cty Ô Cấp là 387 nền (giao cho khách hàng 221 giấy chứng nhận, ngân hàng giữ 166 giấy chứng nhận).

Cty Ô Cấp xây dựng 42 căn biệt thự trong tình trạng đã xây dụng hoàn thiện và xây dựng thô.

Theo thống kê, Cty Ô Cấp đã huy động 947 khách hàng góp vốn dưới hình thức Hợp đồng góp vốn nhận lô đất nền với số tiền hơn 229 tỷ đồng, đổi nền đất lấy hạ tầng với các nhà thầu 76 nền, vay của 5 ngân hàng và các cá nhân tổ chức khác.

Cty Đại Việt có là Cty ma?

Quá trình thực hiện dự án thì Cty Ô Cấp đã thế chấp tài sản vào các ngân hàng, tuy nhiên sau thời gian, Cty Ô Cấp không thể trả lãi nên bị liệt vào dạng nợ xấu. Câu chuyện chưa thể phức tạp hơn nếu như các ngân hàng này xử lý “đống nợ” một cách công khai, minh bạch và đúng pháp luật.

Trong quá trình xử lý nợ xấu thì kẻ “tiếp tay” cho các ngân hàng này chính là Cty Đại Việt đăng ký ngành nghề: Đại lý, môi giới, đấu giá, do ông Nguyễn Quốc Tuấn, đăng ký hộ khẩu thường trú tại 479/6/11 Trương Công Định, P7, TP Vũng Tàu làm đại diện pháp luật. Trụ sở đăng ký kinh doanh tại số 236 Thống Nhất, P8, TP Vũng Tàu.

Cty Đại Việt có mã số thuế 3502210447, thành lập ngày 13/12/2012 và thay đổi lần 1 ngày 31/1/2013, vốn điều lệ 2 tỷ đồng.

Theo thông tin phóng viên Báo điện tử Xây dựng xác minh, từ tháng 12/2017, Cty Đại Việt nộp tờ khai thuế GTGT đến tháng 8/2016, hồ sơ khai thuế quyết toán TNDN đến quý III/2014, còn nợ ngân sách tính đến ngày 09/10/2017 về môn bài là 5 triệu đồng và được xác định doanh nghiệp không còn hoạt động tại địa chỉ đăng ký từ ngày 22/12/2017 nhưng không khai báo với cơ quan thuế. Do đó, Chi cục Thuế TP Vũng Tàu đã có thông báo việc này với Cục Thuế tỉnh BR-VT, Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT), UBND TP Vũng Tàu, Công an TP Vũng Tàu… Chi Cục thuế cho biết các hóa đơn đơn vị này chưa sử dụng là không còn giá trị sử dụng.

Bên cạnh đó, thông tin chúng tôi có được, ngoài việc là đại diện pháp luật của Cty Đại Việt, ông Tuấn còn đại diện pháp luật cho 1 loạt các công ty khác như doanh nghiệp tư nhân Anh Sơn (Tạm nghỉ kinh doanh có thời hạn từ 1/2/2019); Chi nhánh Cty CP Dịch vụ bảo vệ Đại Long Vũng Tàu (Ngừng hoạt động và đóng mã số thuế 30/5/2012); Cty TNHH Dịch vụ bảo vệ - vệ sỹ Hoàng Long Hải (Cty đang hoạt động từ 16/10/2018).

Việc đấu giá đất có dấu hiệu bất thường

Với việc các tài sản bảo đảm được các ngân hàng xử lý để thu hồi nợ thông qua Cty Đại Việt như một số giao dịch trên cho thấy rất nhiều điểm bất thường dẫn đến những dấu hiệu tiêu cực và trái pháp luật trong việc thu hồi vốn, thất thoát vốn của các ngân hàng, mặt khác, còn làm cho vụ việc tại dự án này càng trở nên phức tạp khi người trúng đấu giá không đúng quy định lại tiếp tục tự phân lô và bán lại các lô đất nền cho nhiều người.

Công ty đấu giá không hoạt động, có hay không việc tổ chức đấu giá theo quy định hay chỉ là việc đấu giá chui nhằm hợp thức hóa việc chuyển nhượng đã được các bên thống nhất từ trước, cùng một thời điểm, đấu giá viên tổ chức đấu giá nhiều phiên đấu giá, cùng một tài sản nhưng có nhiều hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ba bên được công chứng, chuyển nhượng cả đất công trình công cộng, người trúng đấu giá không đủ điều kiện theo quy định pháp luật...

Các phiên đấu giá có đúng pháp luật?

Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh, Giám đốc Cty Luật Hợp Việt cho biết: Việc đấu giá phải tổ chức theo quy định của pháp luật, phiên đấu giá có biên bản để xác định ai là người trúng đấu giá và sau đó ký hợp đồng mua bán. Các hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ba bên trong vụ việc trên chỉ liệt kê đến phiên đấu giá và chưa thể hiện rõ có tổ chức phiên đấu giá đó và đã thực hiện các thủ tục liên quan trên thực tế hay không. Hợp đồng mua bán của việc đấu giá không bắt buộc cần công chứng nhưng nếu có công chứng vào hợp đồng đó mà việc đấu giá không đúng quy định thì công chứng viên phải chịu trách nhiệm liên đới đối với giao dịch đó. Nếu việc đấu giá đó có vi phạm từ việc định giá, thông báo, đăng ký tham gia đấu giá cho đến tổ chức phiên đấu giá, hoạt động của công ty đấu giá… không đúng quy định đều dẫn đến khả năng phải hủy kết quả đấu giá.

Với các khoản vay ngân hàng, Cty Ô Cấp đã thế chấp QSDĐ của dự án (dạng bán thành phẩm), trong đó các khu đất dưới dạng lô đất đã cấp giấy chứng nhận riêng từng lô (sổ đỏ riêng), giấy chứng nhận đối với khu đất còn dưới dạng đất nông nghiệp (chưa chuyển mục đích sử dụng đất, chưa nộp tiền sử dụng đất) và gắn liền với pháp lý dự án (các hạ tầng và nghĩa vụ khác của dự án). Chỉ trừ khi tài sản thế chấp đã hoàn thành xây nhà và cập nhật quyền sử sở hữu nhà ở trên giấy chứng nhận thì được xử lý như các dạng nhà phố của người dân. Do đó, tùy theo từng trường hợp có các quy định và thủ tục xử lý tài sản khác nhau, đặc biệt là QSDĐ là các bán thành phẩm của dự án sẽ phải giải quyết tương ứng theo các trường hợp dưới đây.

Nếu ngân hàng và bên vay đồng ý xử lý tài sản theo hướng chuyển nhượng tài sản (QSDĐ là các bán thành phẩm của dự án) cho bên thứ ba thì dự án đó phải đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định và trước khi việc chuyển nhượng phải có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước về việc chấp thuận cho chuyển nhượng. Theo đó, chuyển nhượng 1 lô QSDĐ là các bán thành phẩm của dự án cũng đều phải thực hiện quy định pháp luật này. Không thể cứ chuyển nhượng xử lý hết các dạng QSDĐ là các thành phẩm của dự án (phần diện tích thương mại là doanh thu của dự án) còn các nghĩa vụ khác (các hạ tầng của dự án: đường, điện, thoát nước, công trình công cộng…) thì không ai thực hiện.

“Nếu là xử lý nợ xấu thông qua đấu giá công khai theo Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, việc các ngân hàng đưa ra đấu giá các QSDĐ này và cho người không đủ điều kiện thực hiện dự án nhà ở (phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, vốn để thực hiện dự án) đều bị xem là vô hiệu. Dù người trúng đấu giá nhưng không đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì không thể tiếp tục thực hiện xây dựng dự án (xây cơ sở hạ tầng, xây nhà để bán, bàn giao phần đất công cộng…) nên phải hủy các hợp đồng mua bán đấu giá này, ngân hàng phải trả lại tiền cho người đã trúng đấu giá”, Luật sư Phượng khẳng định.

Báo điện tử Xây dựng sẽ tiếp tục có bài về việc thế chấp và xử lý tài sản của các ngân hàng.

Thành Nam

Các bài đã đăng: