14:16 | 09/09/2019

Vướng mắc trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản – Mối lo lớn của doanh nghiệp

(Xây dựng) – Một loạt các vấn đề vướng mắc trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) đã được nêu ra tại buổi tọa đàm “Xung đột pháp lý trong trong đầu tư xây dựng” do Báo Sài Gòn giải phóng - đầu tư tài chính (SGGP) tổ chức ngày 06/9.


Theo các đại biểu tham dự buổi tọa đàm, có khá nhiều xung đột giữa các Luật tác động tiêu cực đến thị trường BĐS thời gian qua.

Sự kiện này là mối quan tâm rất lớn của Chính phủ, do đó có sự tham dự của đại diện lãnh đạo Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, CIEM, VCCI, lãnh đạo UBND TP Hồ Chí Minh cũng như các sở liên quan.

Chồng chéo gây khó cho nhà đầu tư

Phát biểu khai mạc, Tổng Biên tập Báo SGGP Nguyễn Tấn Phong cho biết: Hiện nay, Chính phủ rất quan tâm đến cải cách thể chế và thủ tục hành chính để tạo ra môi trường thông thoáng cho đầu tư kinh doanh, tạo động lực mới cho sự phát triển của đất nước. Tuy nhiên, tình trạng chồng chéo, thậm chí xung đột giữa các quy định pháp luật, nhất là trong đầu tư xây dựng, đang tạo rào chắn cho nhà đầu tư, chủ đầu tư và cả cơ quan quản lý.

Nhiều luật đến nay tạo xung đột trong quy định về một vấn đề chính là nguyên nhân gây nên tình trạng xây dựng không phép, trái phép diễn ra phổ biến thời gian qua.

Ở phương diện BĐS, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS (HoREA) cho rằng: Có rất nhiều vướng mắc trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS khiến cho doanh nghiệp và thị trường đang gặp rất nhiều khó khăn.

Trong vấn đề này, theo ông Châu có 3 điểm nghẽn lớn, cấp thiết cần được tháo gỡ sớm liên quan đến việc: Lựa chọn chủ đầu tư; Phê duyệt quy hoạch 1/500; Tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó đất xen cài, đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý.

Chỉ riêng hình thức chỉ định chủ đầu tư chỉ áp dụng đối với dự án có 100% đất ở. Đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư đã dẫn đến ách tắc dự án, làm cho thị trường bị sụt giảm mạnh nguồn cung, nhiều doanh nghiệp bế tắc, người tiêu dùng khó tiếp cận sản phẩm nhà ở, giá nhà có xu hướng tăng, trong khi ngân sách giảm…

Trong khoảng 3 năm gần đây, UBND TP Hồ Chí Minh đã quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư cho khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp, nhưng đang bị coi là vẫn chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính, gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư dự án.

"Đến nay, tỷ lệ sụt giảm của dự án đến 80 – 84% so cùng kỳ năm ngoái, trong khi các điểm nghẽn lớn mà chỉ cần bấm nút tháo gỡ là thành phố sẽ bung ra triển khai nhiều dự án, nếu không sẽ xảy ra tình trạng một vài doanh nghiệp làm chủ cuộc chơi, làm chủ thị trường và giá cả, trong khi nguồn thu ngân sách thì sụt giảm", ông Châu khẳng định.

Do vậy, HoREA đã có kiến nghị UBND TP Hồ Chí Minh chỉ đạo Sở Quy hoạch – Kiến trúc có trách nhiệm tiếp nhận và thụ lý hồ sơ đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng của các nhà đầu tư đã có quyết định chủ trương đầu tư. Điều này hoàn toàn đúng pháp luật và giải quyết được ách tắc về quy trình thực hiện thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết hiện nay.

Về ách tắc do vướng quỹ đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý, xen cài trong đất dự án nhà ở thương mại, thường chiếm tỷ lệ trên dưới 10% diện tích, HoREA cho rằng cần có cơ chế để xử lý tất cả các trường hợp đất do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án để sớm giải quyết ách tắc này, không cần phải xin chủ trương đối với từng trường hợp như hiện nay.

Một vấn đề nóng được doanh nghiệp đưa ra về việc chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư và địa điểm đầu tư dự án. Theo đó, Khoản 7, Điều 19, Luật Quy hoạch đô thị, quy định chủ đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực được giao đầu tư. Đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan chức năng phê duyệt, là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng (GPXD) và lập dự án đầu tư xây dựng. Luật Xây dựng cũng quy định, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp GPXD và lập dự án đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đều bị ách tắc, do Sở Quy hoạch - Kiến trúc không nhận hồ sơ của nhà đầu tư, dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND thành phố, vì trái với Khoản 7, Điều 19, Luật Quy hoạch đô thị, quy định chủ đầu tư mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.

“Phải chăng do không rõ ràng trong các văn bản luật đã tạo ra cách hiểu khác nhau “nhà đầu tư” chưa phải là “chủ đầu tư”, vì chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận “chủ đầu tư”, nên các doanh nghiệp không được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án. Trong khi đó, khái niệm “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư là các loại hình dự án sản xuất kinh doanh, nhất là dự án nhà ở thương mại. Theo đó, khái niệm “nhà đầu tư” có nội hàm rộng, bao gồm cả “chủ đầu tư” và cả “người sử dụng đất” đề xuất dự án đầu tư”, đại diện doanh nghiệp băn khoăn.

Nói về các bất cập thủ tục thực hiện dự án đầu tư, ông Phan Đức Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), cho rằng hiện nay để thực hiện 1 dự án doanh nghiệp có liên quan đến vốn Nhà nước, đất, xây dựng, nước ngoài, môi trường vì vậy nó chi phối bởi Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở…

Tuy nhiên, đã xảy ra hiện tượng trùng lặp, chồng chéo quá nhiều. Cụ thể là chồng chéo về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại Luật Đầu tư và Luật Nhà ở; tiêu chí phân chia dự án trong luật đầu tư và tiêu chí phân chia dự án đầu tư trong Luật nhà ở có sự chồng chéo mà các cơ quan Nhà nước và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào cho đúng.

“Một số địa phương chỉ yêu cầu nhà đầu tư thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư một lần, trong khi địa phương khác vẫn yêu cầu nhà đầu tư phải thực hiện quy trình thủ tục hai lần theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Điều này cho thấy luật áp dụng không thống nhất trên toàn quốc”, ông Hiếu cho biết.

Ngoài ra, nhiều địa phương thực hiện thủ tục xác định nhu cầu sử dụng đất và thủ tục điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm giao đất, cho thuế đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Một số địa phương khác thực hiện cùng lúc với các thủ tục xin quyết định chủ trương đầu tư. Hiện chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể hồ sơ, trình tự thực hiện gây khó khăn và lúng túng cho nhà đầu tư, cũng như cán bộ công chức trong thực thi nhiệm vụ.

Cơ quan chức năng đang điều chỉnh

Về các vấn đề được nêu ra tại buổi tọa đàm, các bộ liên quan cho biết thời gian tới sẽ có điều chỉnh cho phù hợp với thực tế. Bà Hoàng Thị Vân Anh – Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng Cục quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết đang sửa các quy định liên quan đến nhà đầu tư, chủ đầu tư và địa điểm đầu tư dự án tại Luật Đầu tư, Luận Nhà ở và Luật Xây dựng.

Theo bà Hoàng Thị Vân Anh, vướng mắc về tiêu chí phân chia dự án đầu tư giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở khác nhau, khiến các cơ quan quản lý địa phương và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào là đúng.

Chẳng hạn, thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng trong quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở không thống nhất thời điểm giới thiệu trước hay sau, khi nhà đầu tư nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo Luật Đầu tư, địa điểm được xác định trước khi có quyết định chủ trương đầu tư. Trong khi đó, Luật Xây dựng quy định cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho chủ đầu tư khi có yêu cầu, tức không bắt buộc và không nói rõ phải có trước hay sau khi có quyết định chủ trương đầu tư.

Về thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng, bà Đặng Thị Hải Yến – Phó Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ xây dựng, cho biết: Theo Luật Đầu tư, địa điểm được xác định trước khi có quyết định chủ trương đầu tư. Trong khi đó, Luật Xây dựng quy định cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho chủ đầu tư khi có yêu cầu, tức không bắt buộc và không nói rõ phải có trước hay sau khi có quyết định chủ trương đầu tư.

Sự chồng chéo này khiến các địa phương có cách hiểu và vận dụng khác nhau, gây lúng túng cho nhà đầu tư. Có địa phương thực hiện thủ tục hành chính giới thiệu địa điểm trước thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Có địa phương lại thực hiện sau đó và cũng có nơi đồng thời thực hiện 2 thủ tục. Như vậy làm đúng quy định luật này đồng nghĩa làm sai quy định của luật kia và ngược lại?

Mạnh Cường

Các bài đã đăng: