15:51 | 05/09/2019

Bất động sản siêu sang tại Bangkok

(Xây dựng) Theo Hiệp hội BĐS Thái Lan, thị trường BĐS siêu sang tại Thủ đô Bangkok đang thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài và khu vực phi tài sản, với nhiều Cty lớn từ Nhật Bản, Trung Quốc và Hàn Quốc do mang lại lợi nhuận hấp dẫn.

Cty Kyushu Railway đã thông báo liên doanh với tập đoàn Thái Lan All Inspire Development Plc và Hoosiers Holdings Co, một tập đoàn đầu tư BĐS của Nhật Bản tham gia liên doanh All Inspire năm 2017. Theo báo cáo của JR Kyushu, sự gia tăng nhu cầu BĐS loại sang tại Bangkok do thu nhập tăng, di cư đô thị và xây dựng các tuyến giao thông công cộng.

Thực tế hiện nay, người mua nhà ở Thái Lan đang được hưởng một mức giá rẻ hơn so với các thị trường BĐS khu vực. Ngay cả khi giá căn hộ trung bình ở trung tâm Bangkok đã tăng gấp đôi trong vòng 5 năm qua, thì mức giá căn hộ cao cấp vẫn thấp hơn so với Jakarta (Indonesia), Kuala Lumpur (Malaysia), và TP.HCM. Giá BĐS hạng sang tại Bangkok đạt 4.500USD/m2, trong khi con số này tại Kuala Lumpur là 5.033 USD/m2, TP.HCM là 4.696 USD/m2, Singapore là 26.000 USD/m2 và Hong Kong lên đến 35.600 USD/m2.

Ở các thị trường BĐS đã chín muồi, BĐS sơ cấp là phân khúc tự vận động. Các BĐS này không theo thị trường đa số, cũng như những người siêu giàu có tiêu chí và sự đánh giá khác xa với xu hướng của thị trường chung. Chẳng hạn Luân Đôn phản ánh rất rõ điều này. Trong khi đa số trên thị trường Anh còn chưa hồi phục lại đỉnh điểm thì thị trường siêu sang đã tiếp tục lấy đà và không theo thị trường chung.

Trong khi các phân khúc ở thị trường Bangkok đang trải qua dư thừa nguồn cung và giá đang đi ngang, thiếu sự đa dạng trong phân khúc thị trường siêu sang. Có thể định nghĩa BĐS siêu sang là những BĐS có giá trên 200 nghìn bạt/m2 (khoảng 6.500USD), có vị trí, chất lượng và trang thiết bị nổi trội. Khu Sukhothai Residences là siêu BĐS đầu tiên được bán vượt ngoài kế hoạch và thu hút người mua giàu có ở Thái Lan và nước ngoài. Sau cuộc khủng hoảng toàn cầu, thị trường BĐS siêu sang giảm sút trên toàn cầu, nhưng hiện nay nhu cầu đã hồi phục. Ở Bangkok, có thể thấy một số dự án BĐS siêu sang được mở bán bao gồm The Ritz Carlton Residences và St.Regis Residences vừa hoàn thành.

Rất nhiều người đặt câu hỏi vì sao những BĐS này lại có giá cao hơn nhiều mức trung bình của thị trường chỉ 4.000 - 5.000 USD/m2 ở các dự án nhà chung cư cao cấp khác, hay nhu cầu BĐS siêu sang ở Bangkok lớn đến mức nào. Câu trả lời là nhu cầu mạnh, nhưng chỉ khi các dự án đó đáp ứng được tất cả những yêu cầu được kỳ vọng của một dự án BĐS siêu sang theo tiêu chuẩn quốc tế.

Những thiết kế biểu trưng và các nhà thiết kế danh tiếng thường gắn liền với các BĐS siêu sang. Tuy khó có thể tính toán được cụ thể danh tiếng của nhà thiết kế đóng góp bao nhiêu phần trăm vào mức độ sang trọng của BĐS, nhưng nó thường tạo ra giá trị nội tại cho dự án bên cạnh các giá trị thiết kế. Chất lượng của thiết kế và công năng của nó được đảm bảo giúp cho các dự án tự nó trở thành những điểm nhấn. Thiết kế nội thất cũng phải phù hợp với phong cách và phản ảnh được đặc tính của dự án, và thể hiện được cảm giác xa hoa thông qua thiết kế và sử dụng vật liệu có chất lượng cao, bằng tay nghề cao.

Vị trí rõ ràng là nhân tố quan trọng nhất. Từ góc nhìn quốc tế, Bangkok là một điểm đến du lịch phổ thông và là đầu mối của khu vực Đông Nam Á. Về mặt vị trí, những địa chỉ có tiếng có kết nối tốt với thị trường cao cấp xung quanh là được quan tâm nhất. Những khu vực có thể so sánh với Manhattan ở New York hay Knightsbridge ở London sẽ là những khu vực có nhu cầu BĐS siêu sang. Một tiêu chí then chốt đối với địa điểm tốt là có tầm nhìn không bị hạn chế, chẳng hạn như công viên Lumpini hay đường tàu cao tốc trên cao, vì nó sẽ làm tăng giá trị. Tuy nhiên điều quan trọng là phải đảm bảo rằng trong trường hợp không phải mọi căn nhà đều hướng mặt về cảnh quan chính đó hoặc ở các căn nhà ở tầng thấp thì chúng được nhìn ra các khung cảnh khác như bể bơi hay vườn cây có phong cảnh đẹp.

Thương hiệu là một khía cạnh khác gắn liền với các dự án BĐS siêu sang, từ việc sử dụng nhà quản lý của các khách sạn 5 sao, thương hiệu của kiến trúc sư, hay nhà phát triển có danh tiếng trên thế giới về chuỗi khách sạn. Ở Bangkok, đa số các dự án BĐS siêu sang cho đến nay đều gắn với các chuỗi khách sạn 5 sao - The Sukhothai, Ritz Carlton và St.Regis. Việc sử dụng một thương hiệu sẽ đảm bảo mức độ phục vụ và quản lý để tài sản đạt giá trị cao nhất.

Cùng với thiết kế, các thông số chất lượng là điều kiện bắt buộc đối với các dự án BĐS siêu sang, và là một khía cạnh mà các nhà phát triển BĐS không thể thỏa hiệp. Người mua các BĐS siêu sang sẽ kỳ vọng mức độ chất lượng rất cao kết hợp với công nghệ mới nhất. Việc sử dụng thương hiệu sang trọng cho đồ vệ sinh, nhà bếp và các trang thiết bị, đồ gia dụng, đồ trang trí nội thất sẽ chuyển tải một cảm giác về chất lượng.

Quy mô của dự án cũng có tác động trực tiếp độc nhất. Đa số các dự án BĐS siêu sang trên thế giới đều có dưới 100 căn. Mật độ xây dựng thấp và tính độc đáo là bắt buộc trong thị trường siêu giàu này. Tuy nhiên số đơn vị nhà cũng phụ thuộc vào các yếu tố như mức giá, điều kiện thị trường, các yêu cầu về quy hoạch, và tính khả thi về tài chính. Cuối cùng, mức độ phục vụ và sự tiện nghi của nó cũng phải vượt trội so với mức độ tiện nghi cơ bản mà các dự án khác có thể mang lại. Các cơ sở vật chất như bể bơi cỡ lớn, phòng tập, xông hơi và mát xa cũng được trông đợi. Nhưng để đạt đến mức độ sang trọng, các dự án BĐS siêu sang phải cung cấp cả những dịch vụ bổ sung như khu spa, phòng chờ riêng, vận chuyển đồ đạc.

Thái Lan cần phát triển những tiêu chuẩn xây dựng và tay nghề nhân công khi rất nhiều dự án cao cấp ngày nay vẫn bị những khiếm khuyết, trong khi việc cung cấp chất lượng tuyệt đối là cốt yếu đối với BĐS siêu sang. Người mua các BĐS này bởi sự ưa thích chứ không phải là giá và nếu đáp ứng được tất cả những tiêu chí then chốt này thì sẽ có chỗ cho những BĐS siêu sang mới ở Bangkok. Thách thức của việc bán những BĐS này nằm ở chỗ chuyển tải được mức độ sang trọng và chất lượng của chúng, do những thuộc tính như cơ sở vật chất, dịch vụ và bầu không khí chung chỉ hiện hữu khi dự án đã hoàn tất.

Khánh Phương

Các bài đã đăng: