14:41 | 18/12/2012

Quyết tâm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS

 Clip: Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng làm việc với lãnh đạo TP Hồ Chí Minh về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và xử lý nợ xấu

Sáng 18/12/2012, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng và các Bộ, ngành đã làm việc với TP Hồ Chí Minh để bàn những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Vấn đề được đặt ra đó là cần phải có những giải pháp đồng bộ mạnh mẽ và hiệu quả để tháo gỡ từng bước khó khăn cho thị trường BĐS đồng thời tiến tới lành mạnh hóa hoạt động cũng như phát triển bền vững những năm tới. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã đề xuất 6 giải pháp cụ thể, trong đó tập trung hoàn thiện hệ thống chính sách để tạo hành lang pháp lý, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, thực hiện chính sách tài khóa và thuế hỗ trợ, ưu đãi cho doanh nghiệp và người mua nhà...

Phát triển theo nhu cầu ảo

Năm 2012, mặc dù một số doanh nghiệp đã chủ động giảm giá bán căn hộ, thậm chí bán lỗ, có nhiều biện pháp hỗ trợ khách hàng nhưng vẫn không cải thiện được tình hình thị trường. Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh hiện trên địa bàn TP còn khoảng 15 ngàn căn hộ chung cư chưa bán được, ngoài ra còn khoảng trên 300.000m2 đất nền, gần 60.000m2 văn phòng chưa giao dịch được với tổng giá trị khoảng 30.242 tỷ đồng.Số liệu trên chưa phản ánh được tình hình thực tế, do đặc điểm của tồn kho BĐS khác với tồn kho của các sản phẩm công nghiệp khác, nhiều dự án đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng phải dừng do không có thị trường, các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được cho người tiêu dùng, vì vậy số vốn tồn đọng trong BĐS còn lớn hơn rất nhiều so với số liệu báo cáo. Dư nợ tín dụng BĐS của TP Hồ Chí Minh cũng cao hơn Hà Nội, chiếm khoảng 47,8%, Hà Nội khoảng 23,7%. Đại đa số doanh nghiệp nợ BĐS khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm.

Có những dự án giảm tới 30% như dự án Hoàng Anh River View ( từ 28 triệu đồng/m2 xuống còn 18 triệu đồng/m2). Giá một số dự án chung cư có diện tích căn hộ nhỏ hiện đang được chào bán dưới 15 triệu đồng/m2 (xấp xỉ giá thành đầu tư)...nhưng giao dịch thành công vẫn rất ít

Hiện trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có tổng số 1.318 dự án KĐTM, nhà ở, đất quy hoạch khoảng 12.304 ha, trong đó đất xây dựng nhà ở thương mại là 4.074 ha, đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội chỉ có 213 ha. Mặc dù TP đã chỉ đạo rà rà soát các dự án, tuy nhiên kết quả rà soát còn hạn chế, số lượng dự án cần tạm dừng, cần điều chỉnh vẫn còn ít, chưa có dự án nào được thực hiện điều chỉnh căn hộ cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Cùng với nêu rõ thực trạng tình hình thị trường BĐS hiện nay, Bộ Xây dựng và chính quyền TP cũng phân tích nguyên nhân sâu xa để có những giải pháp trọng tâm, điều chỉnh lại thị trường.Trong thời gian dài, thị trường BĐS phát triển tự phát, thiếu quy hoạch, không có kế hoạch và điều tra nhu cầu của thị trường. Đầu tư BĐS theo phong trào, tâm lý "đám đông", nhiều doanh nghiệp không có kinh nghiệm, yếu về năng lực tài chính, không phải là ngành nghề kinh doanh chính cũng tham gia kinh doanh BĐS , lực lượng các nhà đầu cơ nhỏ lẻ tăng mạnh làm cho giá nhà đất không phản ánh đúng giá trị thực. Nguồn cung BĐS của TP Hồ Chí Minh hiện vượt quá cầu có khả năng thanh toán của thị trường.

Các dự án phát triển nhà ở và KĐTM đã giao tại thành phố hiện nay qúa lớn. Theo Chiến lược phát triển nhà ở thì chỉ tiêu phát triển nhà ở đô thị của TP Hồ Chí Minh đến năm 2020 cần phát triển thêm khoảng 66 triệu m2 nhà ở, trong khi đó diện tích tại các dự án đã giao chủ đầu tư đã lên tới 80 triệu m2. Với khối lượng lớn đầu tư lớn như vậy trong khi khả năng hấp thụ thấp, dẫn đến các dự án không đủ nguồn lực triển khai, dở dang hoặc chỉ đủ tiền để giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng, không đủ tiền xây nhà. 

Cơ cấu hàng hoá BĐS cũng phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích lớn. Trong tổng số khoảng 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 tại TP Hồ Chí Minh thì 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và 25% căn hộ bình dân. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân.

Bất cập nữa đó là các dự án rất nhỏ (trung bình chưa tới 10 ha/dự án), gây khó khăn cho việc quản lý, kết nối hạ tầng, và cũng là nguyên nhân TP không dành lại được quỹ đất 20% cho nhà XH. Tỷ trọng đất dành để xây dựng nhà ở XH  của TP rất thấp so với yêu cầu, 213 ha/4.074 ha đạt khoảng 5,2% so với yêu cầu là 20%. Một bộ phận lớn dân cư có thu nhập thấp còn có khó khăn về nhà ở...

Trước những khó khăn của thị trường bất động sản, TP đề nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép thành lập Ban Chỉ đạo cấp quốc gia để nghiên cứu toàn diện, giải quyết vấn đề trước mắt cũng như lâu dài.

TP kiến nghị Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ cho người mua nhà ở (hỗ trợ 1/2 lãi suất vay thương mại cho người có thu nhập thấp khi mua nhà lần đầu), hỗ trợ doanh nghiệp để giảm giá bán nhà ở; kiến nghị Bộ Tài chính giãn tiến độ nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo Nghị quyết số 13/NQ-CP ngày 10/5/2012, sớm hình thành các tổ chức tín dụng phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản và phát triển các công cụ thị trường; kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp với các Bộ, ngành liên quan sớm hình thành trung tâm thông tin và dự báo thị trường bất động sản của Trung ương, trên cơ sở đó TP Hồ Chí Minh cũng như các địa phương khác có cơ sở tham khảo dữ liệu đối chiếu và xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản của địa phương…

Phát triển nhà ở xã hội đạt nhiều mục tiêu

BĐS là ngành kinh tế quan trọng, tạo cơ sở vật chất chính cho đất nước, sản phẩm BĐS có liên quan đến hàng trăm ngành sản xuất. Kinh nghiệm của thế giới cho thấy, trong khủng hoảng kinh tế thì bất động sản luôn là một trong những tác nhân chính, nhưng cũng sẽ là một động lực quan trọng để vượt qua khủng hoảng. Chính vì vậy Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành và TP quyết tâm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.

Ý kiến của lãnh đạo các Bộ, ngành, doanh nghiệp, ngân hàng, các chuyên gia nhất trí quan điểm cần từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Theo Tiến sĩ Trần Du Lịch, Phó Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hồ Chí Minh, việc tháo gõ khó khăn cho thị trường bất động sản không thể dùng giải pháp “phá băng” mà về căn cơ cần từng bước tháo gỡ, làm ấm dần từng phần thị trường.

Các đề xuất đưa ra tại cuộc họp tập trung vào các nhóm giải pháp về giảm lãi suất cho vay; xử lý nợ xấu và cơ cấu lại nợ; giảm, giãn, gia hạn thuế; đặc biệt là cần phải ưu tiên cho vay mua nhà nhất là đối với các hộ mua nhà lần đầu và thực sự có nhu cầu về nhà ở; hỗ trợ doanh nghiệp để giảm giá bán nhà ở…

Với trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã đề xuất, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ những giải pháp cụ thể, theo đó phải tập trung hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luậtcho phù hợp, theo hướng tăng cường công tác quản lý nhà nước thống nhất từ Trung ương đến địa phương đối với thị trường BĐS, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, theo quy hoạch, kế hoạch, cân đối cung cầu, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp góp phần bảo đảm an sinh xã hội và điều tiết thị trường...

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhấn mạnh :TP phải đẩy nhanh hơn nữa rà soát các dự án, phân loại để xử lý, kiên quyết dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch của địa phương, giảm thời gian điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của dự án cho phù hợp với yêu cầu của thị trường. Phát triển các KĐT nhà ở XH với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ. Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở, cho phép điều chỉnh quy hoạch để tăng tỷ trọng nhà ở xã hội phục vụ người nghèo, nhà ở cho công nhân, điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong dự án để phù hợp với nhu cầu của thị trường…

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, phát triển nhà ở XH đạt được nhiều mục tiêu, vừa phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân, đồng thời đây cũng là một gói kích cầu gián tiếp của Chính phủ cho thị trường, Nhà nước, người dân và doanh nghiệp đều có lợi, người dân được hỗ trợ có nhà ở, doanh nghiệp có việc làm và vẫn thu được lợi nhuận.

Thực tế trước đó, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đã làm việc với TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh cùng các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, KĐTM xác định danh mục dự án phát triển nhà ở xã hội cụ thể và giao nhiệm vụ cho các đơn vị này triển khai thực hiện

Trong Nghị định Quản lý Đầu tư PT đô thị và Nghị định về nhà XH vừa được Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, ban hành Bộ Xây dựng đã đề nghị thêm một số ưu đãi cho nhà XH, cụ thể như nới rộng điều kiện được mua nhà XH, hỗ trợ thêm cho các chủ đầu tư...Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng xem xét sớm ban hành để tạo hành lang pháp lý đẩy nhanh các dự án nhà XH. Đồng thời Chính phủ chỉ đạo các địa phương quyết liệt triển khai thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở, lập chương trình phát triển nhà ở của địa phương trong đó chỉ tiêu, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội là chỉ tiêu chính trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, đưa vào nghị quyết của cấp ủy và thông qua HĐND để thực hiện.

Bộ trưởngcũng  đề nghị Chính phủ cho phép Bộ Xây dựng tiến hành tổng kết sớm Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam để bổ sung vào Luật Nhà ở sửa đổi hoặc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12, theo hướng mở rộng đối tượng và điều kiện mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Xử lý nợ xấu và giảm thuế

Đề xuất giải pháp về tín dụng và giải quyết nợ xấu, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết: Bộ đã góp ý với Ngân hàng Nhà nước hoàn thiện Đề án xử lý nợ xấu của hệ thống các tổ chức tín dụng, trong đó quan tâm đến nhóm giải pháp xử lý hàng tồn kho và kích thích thị trường BĐS, ưu tiên xử lý nợ xấu có bảo lãnh bằng BĐS. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước thì dư nợ tín dụng được bảo đảm bằng BĐS khoảng 1.24 triệu tỷ chiếm 46,5% tổng dư nợ tín dụng hay 64,3% dư nợ tín dụng có bảo đảm bằng tài sản, vì vậy việc tập trung phục hồi và phát triển thị trường BĐS là giải pháp xử lý nợ xấu ít tốn kém nhất, đồng thời bảo đảm lợi ích của các bên liên quan.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại tiếp tục mở rộng hợp lý tín dụng cho lĩnh vực BĐS, nhất là sản phẩm dở dang và có khả năng thanh khoản, từng bước hạ lãi suất về mức bình thường (xấp xỉ 10%/năm).

Với giải pháp thực hiện chính sách tài khóa và thuế, Bộ Xây dựng đề nghị cho phép thực hiện miễn, giảm thuế đối với một số loại hình BĐS, cụ thểgiảm 50% thuế suất thuế GTGTđầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở XH ( đang là 10%, giảm xuống còn 5%) việc giảm này vừa có lợi cho người mua nhà, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm giá bán; Áp dụng thuế suất ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức cao nhất với thuế suất 10% (hiện nay đang là 25%) đối với thu nhập hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội; Giảm 50% thuế GTGTđầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở đối với những căn hộ dưới 70 m2 sàn sử dụng và giá bán dưới 15 triệu đồng/1m2 sàn sử dụng; Gia hạn nộp thuế GTGTđối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở và gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ bán nhà ở trong 12 tháng; Cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán sản phẩm bất động sản.

Bày tỏ đồng tình với quan điểm nêu trên, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình khẳng định Ngân hàng Nhà nước sẵn sàng hỗ trợ vốn và dành ưu tiên số 1 cho các hộ có nhu cầu thực sự về nhà ở. Trong quý I, II/2013, Ngân hàng Nhà nước sẽ tập trung chỉ đạo các ngân hàng thương mại xử lý nợ xấu về bất động sản, đồng thời đề nghị các Bộ, ngành hữu quan, các địa phương quan tâm, tiếp tục thực hiện hiệu quả các giải pháp nhằm không để nợ xấu trong lĩnh vực này gia tăng, phát sinh trong thời gian tới.

Nhấn mạnh, trong tình hình khó khăn của thị trường hiện nay, Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang đề nghị cần cập nhật, đánh giá chính xác về tồn kho bất động sản, rà soát lại công tác quy hoạch; đề nghị các doanh nghiệp bất động sản chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu doanh nghiệp cho phù hợp; áp dụng các phương thức bán hàng linh hoạt, chuyển sang hình thức cho thuê, thuê mua; chuyển sang nhà ở xã hội; sử dụng đúng mục đích các khoản vay và huy động vốn từ khách hàng, công khai, minh bạch, thực hiện đúng cam kết tiến độ, tạo niềm tin với khách hàng.

Chỉ rõ một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh, thiếu minh bạch là có tình trạng đầu cơ, Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh cho rằng, để giải quyết căn cơ về thị trường bất động sản phải bằng các giải pháp cả trước mắt và lâu dài. Trước mắt, phải đảm bảo cân đối về cung cầu thị trường; phân loại các đối tượng mua nhà để có các hình thức hỗ trợ phù hợp; cơ cấu lại các doanh nghiệp bất động sản. Về lâu dài, cần hết sức quan tâm đến vấn đề về quy hoạch, đầu tư; đề ra các chính sách mang tính chiến lược đối với thị trường bất động sản trong đó có các ưu đãi về thuế, lãi suất…

Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải lưu ý các chính sách phát triển đưa ra đối với thị trường bất động sản phải xác định rõ được cầu thị trường. Đồng thời, trong thời điểm hiện tại cần hướng mạnh giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư…

Ngoài ra, cơ cấu lại sản phẩm căn hộ (căn hộ có diện tích phù hợp); đề ra chính sách cho phép người nước ngoài mua căn hộ; xem xét kỹ khi cấp phép mới cho các dự án chung cao cấp, không cấp phép cho những chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém… cũng là những giải pháp được lãnh đạo nhiều Bộ, ngành, doanh nghiệp, ngân hàng đề cập tại cuộc họp.

Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết về tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản

Phát biểu kết luận buổi làm việc, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng nêu rõ, việc giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản phải làm quyết liệt, đồng bộ; thực hiện tổng thế các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gắn với xử lý nợ xấu, giảm lãi suất, kiềm chế lạm phát, giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô.

Với tinh thần chung như vậy, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng nhấn mạnh, TP Hồ Chí Minh nói riêng và các địa phương nói chung trước hết phải xem xét lại công tác quy hoạch, bởi công tác này một trong những bất cập lớn, điểm yếu nhất hiện nay. Yêu cầu đặt ra là phải có chiến lược, định hướng cụ thể trong công tác quy hoạch và phát triển thị trường bất động sản.

Cùng với đó, rà soát lại các quy định về kinh doanh bất động sản; nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện hệ thống luật pháp về đô thị, nhà ở và kinh doanh bất động sản để tăng cường kiểm soát việc phát triển đô thị, bất động sản, nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch, phù hợp với nhu cầu của thị trường cũng như khả năng đáp ứng của nền kinh tế.

Quan tâm hơn nữa tới xây dựng nhà ở cho người nghèo, sinh viên, công nhân ở các khu công nghiệp, nhà ở cho người có công, công nhân viên chức, nhà ở tái định cư… Tập trung cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, hạ giá thành sản phẩm, cung cấp sản phẩm trực tiếp đến khách hàng có nhu cầu thực, tránh qua trung gian, đầu cơ.

Dừng các dự án chưa giải phóng mặt bằng và  không phù hợp quy hoạch, không phù hợp với nhu cầu và kế hoạch phát triển của địa phương. Tăng cường công tác kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản, kịp thời xử lý các vi phạm theo quy định của pháp luật.

Đồng thời đẩy mạnh tái cơ cấu doanh nghiệp bất động sản; hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản; tăng cường hoạt động sàng lọc doanh nghiệp, những doanh nghiệp không đủ điều kiện, năng lực tài chính phải kiên quyết không cho tham gia vào hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại tập trung mạnh vào xử lý nợ xấu liên quan đến bất động sản theo hướng cơ cấu lại nợ, thiết lập quỹ dự phòng rủi ro cũng như nghiên cứu xây dựng các định chế tài chính để hỗ trợ thị trường.

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cho biết, sau cuộc làm việc với TP Hồ Chí Minh hôm nay và ngày mai (19/12) với thành phố Hà Nội, Chính phủ sẽ thảo luận nội dung này trong phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 12/2012 và sẽ ban hành một Nghị quyết chuyên đề của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.


Viễn Phong (baoxaydung.com.vn)

Tags: ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  

Theo dòng sự kiện:

Xem tiếp

Các bài đã đăng: